胡敏杰:政府、開發商、運營商需要“三位一體”協同驅動

原創 |2019-12-03 | 

11月9日,在浙江·寧波舉行的第三屆全國中小城市商業創新發展論壇上,寧波太平洋恒業控股有限公司董事長、中小城市商業運營專家胡敏杰發表了《中小城市商業地產健康發展之道》的主題演講。


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本文將通過胡敏杰董事長的演講議題,全面解讀中小城市開發運營的特殊性和實操策略,為商業地產從業者提供學習方向與借鑒范本。


中小城市商業地產發展不健康成因


胡敏杰董事長結合實際操盤經驗,從政府、開發商和運營商層面分析造成中小城市商業不健康發展的主要因素:政府、開發商和運營商三方都以本位出發,不專業不兼顧,導致“三位分離”。


◆ 政府:缺乏專業性規劃和控制引導;

◆ 開發商:側重于短期利益,輕視和忽略了商業本質;

◆ 運營商:著眼于自身利益,片面遷就開發商對眼前利益的訴求,追求高租金,導致不正確定位填鋪,不考慮正確定位和項目持續運營。


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中小城市商業地產如何健康發展


中小城市地產不健康發展是一個系統性的問題,胡敏杰董事長認為:只有政府、開發商、運營商“三位一體”,協同驅動;利益兼顧,合作共贏;專業賦能,才能使商業地產健康地持續發展。


1、政府:“三位一體”協同驅動的總設計師


地方政府推動商業地產目的是提升城市檔次、帶動城市發展、解決就業,并提供持續的稅收貢獻。為了城市健康發展,為了老百姓不上當,政府在規劃時應把好源頭關,合理兼顧各方利益,建立長效機制,通過數字來決策商業地產布局。


一是根據市場實際需求,做出整體科學規劃。通過對該城市的人口、收入、消費增長潛力等數據的調查確定城市商業總容量,合理布局城市商業。根據市場實際需求做出合理規劃,避免商業面積缺失或過剩,要有科學的決策依據。


二是提高準入門檻,禁止盒子商業分割銷售。商業地產是專業化程度很高的行業,必須是專業的商業地產商或綁定專業的商業運營商,來保障項目的良性開發。因此,政府在土地掛拍時,應設置好前置條件,包括對盒子商業不能分割出售的條件。因為盒子商業分割出售返租模式,是中國商業地產的怪現象,是當前仍在屢試不爽、但危害較大的商業地產開發模式,一旦返租期滿后,后遺癥很多,難以保證后續的健康運營。


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2、開發商:“三位一體”協同驅動的關鍵操盤手


開發商在追求商業地產的開發利潤的同時,需要重視前置化專業開發,具備商業地產操盤思維,兼顧商業運營,正確認知并做好以下兩個方面:


一是正確認知商業地產和商業,做商業地產需兼顧商業。傳統的商業模式是用商業項目捆綁優惠拿地,以出售住宅和街區的利潤來平衡購物中心的投入,獲取商業資產,通過良性運營使資產保值增值。如果購物中心的規劃設計不合理,導致價值做不出來,損失會很大。因此,開發商做商業地產是以持有商業獲取回報價值的,所以就千萬不要輕視商業,要提前考慮商業,并合理統籌兼顧。商業地產已進入存量時代,促使商業地產開發從傳統粗放式向專業化轉變。做商業終究要回歸本質,要打造可持續的項目,要緊密協同運營商,走“專業化、精細化和可持續發展”之路。


二是認知非專業開發已沒有生存空間,做好前置化的專業開發。拿地定生死,沒有進行充分的調研就拿地、設計、建設,最終造成的問題是致命的。拿地前必須要做好前置化,明確做什么產品,要對城市商業基本面、競爭對手、消費者進行全方位的調研,分析透徹后再下手。拿地成功后再對商業概念設計定位進行深化,再進行建筑規劃設計,再開工建設。術業有專攻,沒有很好的研究,不要輕易盲目地去做。


堅持五不做原則:

一是城市消費基本面不符合的不做;

二是項目匡算資金平衡不了的不做;

三是不具有地段優勢的不要做;

四是光是做一個純盒子商業的地塊不能做;

五是沒找到專業運營商的不能做。

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3、運營商:“三位一體”協同驅動的主要推手


從某種意義上講,運營商決定了一個城市商業格局的問題,也決定了一個項目良性循環和投資回報問題。運營商首先要承擔項目持續運營的責任,然后在持續運營的前提下保障利潤最大化。好的運營商需要注意以下2點:


一是必須專業保障項目持續良性運營。在當前消費者及商業市場都已發生翻天覆地的變化、供需嚴重不平衡的大背景下,商業管理必須要做好三件事:一是前置化做到位,二是定位要更準確,三是運營精細化。運營商要對標以上三個維度貼標簽、練內功,專業的運營商比例多起來了,那自然而然商業運營問題就少起來了,商業項目能持續良性運營的比例就高起來了。


二是運營商與開發商要能很好地協同驅動。首先商業理念要同頻,項目持續良性運營是核心,短期利益與長期利益應合理兼顧,必須要樹立共同利益是最高利益的理念。同時要建立良好的合作信任,雙方的信任度和配合度是項目能否做好的根本。


胡敏杰董事長表示,促使這個行業回歸健康已刻不容緩,“三位一體”協同驅動、相互兼顧、不斷提高專業性對促進商業地產健康發展是非常重要的。政府的科學規劃、開發商的商業運營思維操盤、運營商的專業運營保障是關鍵,希望通過政府、開發商、運營商這三方的協同驅動,少產生問題項目,共同助力商業地產健康發展。


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時代在轉變,商業地產正從“捆綁紅利”轉向“管理紅利”,管理從“傳統粗放式”轉向“專業化精細化”。胡敏杰董事長提出的解決方案得到現場800多位全國各地的商業地產精英和品牌商家代表、政學界專家領導的一致認同。

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